14-07-2007

Nullité d'un acte de caution de bail d’habitation

La caution d’un bail d’habitation, apprend souvent à ses dépens, que cet engagement est lourd de conséquence financière, puisqu’en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire, la caution est alors actionnée par le bailleur, en paiement de la totalité des arriérés, jusqu’au départ effectif du locataire défaillant. Pour être valable, la caution doit respecter des règles de formes prescrites à peine de nullité de l’engagement. La Cour de cassation vient de rappeler que toutes les mentions prescrites par la loi de 1989 doivent être recopiées manuscritement.
Or, bien souvent, certaines sont absentes, comme par exemple, la mention relative à la possibilité de résilier l’acte de caution.
Dans cette hypothèse, la caution peut en défense à une action de justice, soulever la nullité de son acte. Le cabinet vient d'obtenir un jugement annulant un acte de cautionnement sur ce fondement (Tribunal d'instance de Nancy, 19 juin 2007)

Sur l’obligation de respect de deux formalités à peine de nullité du cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux baux d’habitation, impose le respect de deux formalités « à peine de nullité du cautionnement » :
- l’insertion de diverses mentions manuscrites par la caution,
- la communication à la caution d’un exemplaire du contrat de location.

Plusieurs mentions manuscrites destinées à attirer l’attention sur la portée d’un tel engagement, doivent être insérées dans le bail :

La caution doit reproduire à la main le montant du loyer et les conditions de sa révision, ainsi que l’entier article 22-1 alinéa 2, sur les conditions de résiliation de l’acte de caution en cas de caution à durée indéterminée.

Dans un arrêt du 27 septembre 2006, la Cour de cassation exige la reproduction de cet alinéa, y compris pour les actes de caution à durée déterminée.

Or, de nombreux actes de caution peuvent avoir omis cette mention, et alors l’acte est nul de plein droit.

La Cour de cassation dans un arrêt de principe du 8 mars 2006, rappelle que les dispositions de l’article 22-1 de la loi de 1989 sont d’ordre public de protection, sous peine de nullité du cautionnement sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

A titre d’exemple, si l’acte de caution est dactylographié, ne reproduit pas les conditions de résiliation, ou si la copie du bail n’a pas été remise contre décharge, l’acte de caution est nul de plein droit.

Les professionnels de l'immobilier doivent veiller à la régularité de cet acte pour son efficacité.